Standardiserat byggande ger lägre pris och fler bostäder
- Bygg, anläggning och fastighet
Det sägs ofta att nybyggnation är både dyrt och svårt, men det behöver inte vara så. Sveriges Allmännytta erbjuder sina medlemmar ett ramavtal som gör det möjligt att bygga standardiserade byggnader till låga priser. Dessutom har de förenklat upphandlingsprocessen för de kommunala bostadsbolagen.
Att bygga nytt innebär för de flesta en komplicerad upphandlingsprocess följt av en lika komplicerad, och även dyr, byggprocess. Det har omöjliggjort nyproduktion på många platser, framför allt på mindre orter där betalningsviljan inte motsvarar slutpriset.
– Ett byggprojekt blir dyrt när allt är nytt. När allt ska tas fram från början, vet man inte vilka risker man behöver ta höjd för och om projektering sker för första gången blir det höga kostnader, säger Sofia Heintz på Sveriges Allmännytta.
För att möjliggöra nyproduktion på fler platser genomförde Sveriges Allmännytta en ny typ av upphandling av så kallade Kombohus, som resulterade i ett ramavtal. Det första ramavtalet implementerades 2010 med syftet att sänka den generella prisnivån för att bygga nya bostäder och få fler att arbeta med standardiserat byggande, så kallat industriella processer.
Det senaste ramavtalet tecknades 1 juni 2020 och löper till 31 maj 2026. I det har även ett klimatperspektiv lyfts in genom krav på beräkning av husets klimatpåverkan och det ges en möjlighet att välja hus efter lägst klimatbelastning, eller bäst energiprestanda. Redan i upphandlingen av det första ramavtalet 2010 beräknades energiförbrukningen till 25 procent lägre än de krav som då gällde i Boverkets byggregler, vilket innebär att Kombohus räknas som en lågenergibyggnad.
Standardiserat byggande
I det centrala i ramavtalet ligger fokus på det som kallas industriella processer. Genom att standardisera projektering och produktion får man upprepningseffekter som ger en effektivare produktion och därmed pressas priserna.
– Det grundläggande i en industriell process är lärandet. Man måste förstå vad som har gått bra och vad som har gått dåligt och använda kunskapen igen i nästa projekt. Men byggbranschen är dålig på att återanvända kunskap, för att man vill gärna skapa sin stad och något nytt. Men när man återanvänder ritningar och erfarenheter från projektering och liknande blir det billigare, säger Sofia Heintz.
Industrialiserat byggande användes i stor skala under byggandet av miljonprogrammet i Sverige och fick sedan dåligt rykte.
– Miljonprogrammet var för standardiserat, men det betyder inte att det inte går att använda sig av standardiserat byggande över huvud taget. Vi behöver hitta rätt nivå. Många vill ju bo i en vacker stad med arkitektonisk mångfald, men till en rimlig kostnad. Våra Kombohus har standardiserade delar som man kan sätta ihop i olika kombinationer. Det blir som hela legopaket av hus, säger Sofia Heintz.
Upphandling med konkurrenspräglad dialog
För att skapa ett användbart ramavtal användes förfarandet konkurrenspräglad dialog vid upphandlingen. Konkurrenspräglad dialog innebär att den upphandlande myndigheten publicerar en anbudsinbjudan där leverantörer kan ansöka om att få delta i upphandlingen. Inom ramen för upphandlingen för man sedan en dialog med de anbudssökande som bjudits in. När dialogen avslutats skapas ett slutgiltigt upphandlingsdokument som de leverantörer som kvalificerat sig lämnar sitt anbud utifrån.
I anbudsinbjudan användes ekonomiska kvalificeringskrav, som skulle säkerställa att leverantörerna har kapacitet att bygga i den omfattning som Allmännyttan förväntade sig. Det ställdes också krav på att de skulle ha ett industriellt och digitalt tänk i sina processer. De skulle även lämna referenser på att de tidigare hade använt både industriella processer och digitala verktyg.
De anbudssökande bjöds in och deltog i tre dialogmöten med Allmännyttan där alla förutsättningar för avtalet diskuterades, till exempel vad de kunde leverera för flexibilitet, kvalitet och klimatavtryck.
– Inom ramen för en konkurrenspräglad dialog kan vi förankra de krav vi önskar ställa, så att vi får in anbud som möter våra krav. Vi kan också föra dialog om hur vissa krav bör utformas och hur krav på analys av klimatavtryck eller energinivåer påverkar leverantörernas förmåga att lämna anbud. Det går också att diskutera påverkan på priser. Så när vi sedan annonserar utvärderingsmodellen, pris och kvalitet, i upphandlingsdokumentet är i princip allt redan förankrat, säger Sofia Heintz.
Ramavtalet är konstruerat så att det består av byggmoduler i stället för hela hus. Det gör att priset baseras på antal lägenheter i stället för hela hus. Det ger mer flexibilitet till bostadsutformningen, vilket behövs för att kunna variera utseende på husen och samtidigt anpassa bostäderna efter olika orters behov.
Många fördelar med ramavtalet
Att upphandla bostadsbyggande är komplicerat och kan kännas svårt, särskilt om beställaren har begränsade resurser och liten beställarvana. Sveriges Allmännyttas egen rapport, 10 år med Kombohus, visar att många anser att ramavtalet spar tid genom att förenkla både upphandlings- och byggprocessen. Även möjligheten att bedöma kostnader och förutsäga och hantera risker är bättre. Slutsatsen är att de allmännyttiga bostadsföretagen genom förenklad upphandling och produktion fått ett verktyg för att kunna bygga prisvärda bostäder. Effekten har varit särskilt tydlig för bostadsbolag som inte bygger ofta eller för de som bygger bostäder för målgrupper med en svagare ställning på bostadsmarknaden.
Totalt har 9 500 bostäder hittills byggts eller beställts i 113 kommuner. I det senaste ramavtalet, som löper från 1 juni 2020, finns möjlighet att bygga upp till 25 000 bostäder.
Så bygger ni effektivare – erfarenheter från Sveriges Allmännytta
Efter tio år med effektiva byggprocesser vet Sveriges Allmännytta hur man bygger effektivt. Här ger Sofia Heintz tre råd:
- Använd möjligheterna till dialog. Genom dialog med leverantörerna kan ni komma fram till lösningar som är effektiva för båda parter.
- Återanvänd lärandet genom industriella processer. Uppfinn inte hjulet på nytt varje gång. Genom att göra så mycket som möjligt likadant varje gång spar ni både tid, pengar och misstag. I stället för att börja om på nytt varje gång kan ni utveckla det ni har gjort innan.
- Utnyttja digitaliseringen. Genom att projektera digitalt och testbygga i 3D kan fler moment samordnas och göras klart innan byggnationen påbörjas, vilket effektiviserar själva byggprocessen.