Upphandling av allmänna anläggningar när den privata aktören äger marken

Ni har på eran sida angivit scenarier kring frågerubriken på sidan - https://www.upphandlingsmyndigheten.se/branscher/bygg-och-anlaggning/upphandling-av-allmanna-anlaggningar-och-samhallsfastigheter-vid-exploatering/exploateringsavtal-nar-den-privata-aktoren-ager-marken/exempel-pa-scenarier/ -

Under första scenariet så skriver ni att "Ingen upphandling enligt LOU om det inte identifieras någon annan ersättning". Ni beskriver att anläggningarna också överlämnas utan ersättning, det tolkar jag att det då inte avser marken?
Eftersom en grundförutsättning vid allmän plats med kommunalt huvudmannaskap är att kommunen ska lösa in denna mark, är då denna ersättning för inlösen av marken undantagen regeln - "någon annan ersättning"? Annars utgår ju alltid ersättning för inlösen av mark? Även om ersättning för marklösen "kvittas" så tolkar man väl det som en ersättning även om den ekonomiska transaktion uteblir, så att säga?

Om undantaget gäller just marklösen, finns det fler undantag som då kan vara aktuella som ni kan exemplifiera?

Hej Gustav!

I samband med de ändringar i Plan- och bygglagen (PBL) som kom 2015, en enklare planprocess, togs de så kallade exploatörsbestämmelserna bort och en ny bestämmelse infördes i 6 kap. 40 § PBL, som tydliggjorde en skyldighet för exploatören att vidta eller finansiera allmänna anläggningar. I praktiken innebär detta bland annat att om detaljplanen medför att en del av exploatörens mark ska bli allmän plats, blir det en kostnad för kommunen att lösa in den marken. Denna kostnad är exploatören i sin tur skyldig att ersätta kommunen för.

Bestämmelsen om inlösen i 6 kap. 13 § PBL innebär emellertid att kommunen måste driva betungande rättsprocesser som kan ta lång tid. I början av 90-talet infördes därför en bestämmelse i 5 kap. 8 a § fastighetsbildningslagen (FBL) som innebär att mark som skulle ha kunnat inlösas med stöd av 6 kap. 13 § PBL istället kan överföras genom fastighetsreglering. Förfarandet i FBL förenklar avtalsskrivning och genomförande för kommunerna påtagligt jämfört med ett inlösenförfarande och det är numera troligen ingen som tillämpar inlösenförfarandet i PBL, när fastighetsreglering är så mycket enklare.

Diskussion
Vårt exempel förutsätter det som är det normala förfarandet idag, nämligen att exploatören och kommunen som en del i exploateringsavtalet bestämmer att marken, när den bebyggts i enlighet med kommunens krav ska regleras över till kommunen utan ersättning. När marken regleras över följer anläggningarna med, som blev fastighetstillbehör redan när de uppfördes.

Sammanfattning
Om kommunen genom en överenskommelse om fastighetsreglering utan ersättning kan ta över enskild mark som bebyggts med allmänna anläggningar som uppfyller de kommunala kraven, aktualiseras alltså varken inlösen enligt PBL eller upphandlingsplikt enligt lagen om offentlig upphandling. Det är alltså mot denna bakgrund vår vägledning i den aktuella delen ska läsas.

Källhänvisning 

• Proposition 1991/92:127, sid 30f
• Proposition 2013/14:126, bland annat sidorna 131f och 155ff
• Fastighetsbildningslagen, 5 kapitlet 8 a §
• Plan- och bygglag, 6 kap. 13 och 40 §§, 14 kap. 14 §

Vänliga hälsningar

Hej och tack för svar. Principen om att överenskomma om fastighetsreglering utan ersättning gäller i princip endast om det enbart finns en exploatör inom exploateringsområdet, i enlighet med Boverkets vägledning (rapport 2024:15). Men med tolkningen ovan öppnar sig möjligheten att även områden med flera exploatörer skulle kunna undvika att aktualisera upphandlingsplikt, så länge som marken överförs med fastighetsreglering och utan ersättning? Dvs att exploatörerna frivilligt lämnar mark och anläggningar utan ersättning mot möjligheten att få bygga ut allmän plats. Eller finns det då andra regler som skulle hindra detta?

Hej igen,

Det korta svaret på din följdfråga är ja, men det bygger på att förutsättningarna är mycket enkla. Eftersom förutsättningarna gärna kompliceras i dessa frågor, kan svaret lätt bli ett annat. När det till exempel är flera exploatörer och kostnaden ska fördelas med hänsyn till omfattningen av de byggrätter detaljplanen ger och 6 kap. 40 § 3 stycket PBL, så kan situationer uppstå som inte går att besvara här, utan som behöver bedömas från fall till fall. I vår vägledning om upphandling och statsstöd vid exploatering ger vi stöd i hur man kan resonera sig vidare i dessa frågor.

Läs mer
Läs mer i vår vägledning, Allmänna anläggningar och samhällsfastigheter – Upphandling och statsstöd vid exploatering, vägledning 2019:1, främst på sidorna 26 – 27.

Med vänlig hälsning,