Kan markbyten aktualisera statsstödsreglerna?
Publicerad 28 augusti 2024
Hej,
Kan det vara statsstöd att inte värdera den mark som ingår i markbyten? Vi håller på med ett planarbete som kommer kräva att kommunen byter mark med en privat markägare inom det blivande planområdet, men det är ännu oklart vilka byggrätter som hamnar var och därmed vilka slutliga värden de markområden som är aktuella för byte kommer få. Det finns de som vill att vi ska genomföra markbytet redan nu, trots att vi inte vet vilka markvärden detaljplanen kommer ge de olika markområdena, med tanken att i så fall utgå från att all mark är lika mycket värd, vilket den helt säkert inte kommer vara när detaljplanen vunnit laga kraft. Kommunens policy är något oklar vad gäller byten, men den skulle inte tillåta vare sig köp eller försäljning under samma omständigheter. Vad gäller?
Olle G.
Kan det vara statsstöd att inte värdera den mark som ingår i markbyten? Vi håller på med ett planarbete som kommer kräva att kommunen byter mark med en privat markägare inom det blivande planområdet, men det är ännu oklart vilka byggrätter som hamnar var och därmed vilka slutliga värden de markområden som är aktuella för byte kommer få. Det finns de som vill att vi ska genomföra markbytet redan nu, trots att vi inte vet vilka markvärden detaljplanen kommer ge de olika markområdena, med tanken att i så fall utgå från att all mark är lika mycket värd, vilket den helt säkert inte kommer vara när detaljplanen vunnit laga kraft. Kommunens policy är något oklar vad gäller byten, men den skulle inte tillåta vare sig köp eller försäljning under samma omständigheter. Vad gäller?
Olle G.
Olle G.
Publicerad 28 augusti 2024
Hej,
Upphandlingsmyndighetens uppdrag är bland annat att ge vägledning i statsstödsfrågor till kommuner och regioner, men vi gör inte bedömningar i enskilda fall. Det gör att vi inte kan uttala oss om specifika stöd men vi ger förstås gärna allmän vägledning.
Vid markbyten gäller samma regler och principer som vid köp. För att det ska kunna vara ett rent byte, förutsätts att de i bytet ingående fastigheterna är lika mycket värda, men då det vanligaste bör vara att de inte är det, får någon av parterna oftast betala en mellanskillnad i pengar. Även vid markbyten som görs genom fastighetsreglering blir samma värdeskillnadsfrågor aktuella. Oavsett transaktionsform råder i och för sig avtalsfrihet, men denna begränsas av statsstödsreglerna och kommunallagen, enligt följande.
Allmänt
När kommunen säljer, köper eller byter mark, oavsett om det är ett led i genomförandet av en detaljplan eller på annat sätt, är det viktigt att ett enskilt företag inte gynnas. Eftersom såväl EU:s statsstödsregler som kommunallagen (KL) begränsar kommunens möjligheter att sälja eller upplåta kommunens egendom till ett pris som är lägre än marknadspris är det nödvändigt att kommunen säkerställer att försäljningen eller upplåtelsen sker till marknadspris.
Enligt kommunallagen får en kommun inte gynna en enskild näringsidkare och kommunen måste vid fastighetsaffärer agera marknadsmässigt. Kommunallagen använder i och för sig inte uttrycket marknadsmässighet och ger inga närmare anvisningar om hur man ska nå dit. Istället hänvisar lagstiftaren till statsstödsreglerna. Statsstödsreglerna finns i artiklarna 107–109 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt (FEUF) som gäller i Sverige med anledning av Sveriges anslutning till Europeiska unionen. Kommunallagen var emellertid redan sedan tidigare anpassad till statsstödsreglerna.
Det finns en riklig praxis både från EU:s domstolar och svenska domstolar rörande den praktiska tillämpningen av statsstödsreglerna. För att förenkla tillämpningen har dessa sammanställts och förklarats närmare i ”EU-kommissionens tillkännagivande om begreppet statligt stöd som avses i artikel 107.1 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt”. Denna sammanställning kallas populärt Notion-of-aid eller helt enkelt bara NOA.
Tillämpningen av statsstödsreglerna finns också tydligt beskriven i Upphandlingsmyndighetens webbstöd på ett sätt som passar svenska förhållanden, se länkar nedan. I princip innebär det att kommunala fastigheter ska överlåtas till högstbjudande eller till det pris som anges av en oberoende värderare. Om en kommun ska köpa mark bör den vara värderad av en oberoende värderare. Detta gäller i enlighet med vad som beskrivits ovan även markbyten.
Beslut i planarbetet
Beslut inom ramen för kommunens planmonopol kan förändra värdet på mark som ägs av företag. Sådana värdeöverföringar är dock inte statsstöd så länge det är en fråga om myndighetsutövning som är objektiv och inte överför kommunala skattemedel till något företag.
Värdering
På vår webbplats kan du läsa mer om värdering, där konsultföretaget Svefa AB bland annat skriver att man vid värdering av en fastighet ska ta hänsyn till den värdepåverkan en fastighet får genom en detaljplan samt om plan- eller gatukostnader ingår eller tillkommer. Om det värde en fastighet kommer få genom en detaljplan inte går att utläsa i planarbetet, finns alltså risken att värderaren inte kan bedöma något värde. En annan risk skulle kunna vara att detaljplanen inte vinner laga kraft och att omständigheterna när den i ett senare skede väl gör det, medför att marken får ett annat värde än det som tidigare antagits.
Kopplingen mellan bytet och planarbetet
Det går att sälja eller byta oplanerad mark till det pris sådan mark värderas till trots att kommunen skulle kunna få mer betalt om marken först planerades för ett visst användningsområde. Om bytet eller försäljningen är kopplat till det kommande planbeslutet behöver dock det framtida värdet för marken efter planarbetet beaktas, något som kanske försvåras på grund av vissa värderingsprinciper, enligt vad som framgår i nästa stycke. När Europeiska kommissionen har prövat om ett markbyte och ett beslut att ändra markens användningsområde är kopplade till varandra har kommissionen utrett om parterna i bytesaffären vid tiden för bytet avsåg att ändra planbestämmelserna för den mark som skulle byta ägare. Kommissionen har bland annat beaktat om beslutet om bytesaffären och planbeslutet fattats av myndigheter som är oberoende av varandra och om besluten fattats i olika ärenden.
Utan värdering
Om en kommun köper, säljer eller byter fast egendom utan att en värdering eller ett öppet anbudsförfarande gjorts skulle det vid ett markbyte förenklat kunna innebära att om den mark kommunen tar emot i bytet visar sig bli mindre värd och den mark som frångår kommunen får ett högre värde efter att detaljplanen vunnit laga kraft, har kommunen inte bara gjort en dålig affär utan också gynnat en enskild näringsidkare och därmed brutit mot värderingsprinciper, kommunallagen och statsstödsreglerna. Värdeskillnaden behöver inte bara bestå i värdet från en byggrättsvärdering, utan kan även uppstå på grund av värderingsrättsliga principer om till exempel vinstdelning för tillskottsmark, eller kommunens möjlighet att avtala bort tillämpning av alternativvärdesprincipen, eller kanske till och med att kommunen kan få marken helt eller delvis utan kostnad genom ett exploateringsavtal.
Sammanfattning
Sammanfattningsvis blir slutsatsen att även i ett markbyte bör marken värderas av en oberoende värderare, för att kommunen ska vara säker på att man följer (eller inte bryter mot) kommunallagen, statsstödsreglerna och vedertagna värderingsprinciper.
Läs mer
På vår webbplats kan du läsa mer om Marknadsmässig försäljning av kommunal mark för bebyggelse och Marknadsmässigt pris utan anbudsförfarande eller värdering. Där går också att läsa om hur man gör en marknadsmässig värdering.
Vi skriver också om när vissa transaktioner med exploatören kan vara otillåtet statsstöd i samband med exploatering i vägledningen Allmänna anläggningar och samhällsfastigheter - Upphandling och statsstöd vid exploatering, se avsnitt 9.1.
Källhänvisningar
Upphandlingsmyndighetens uppdrag är bland annat att ge vägledning i statsstödsfrågor till kommuner och regioner, men vi gör inte bedömningar i enskilda fall. Det gör att vi inte kan uttala oss om specifika stöd men vi ger förstås gärna allmän vägledning.
Vid markbyten gäller samma regler och principer som vid köp. För att det ska kunna vara ett rent byte, förutsätts att de i bytet ingående fastigheterna är lika mycket värda, men då det vanligaste bör vara att de inte är det, får någon av parterna oftast betala en mellanskillnad i pengar. Även vid markbyten som görs genom fastighetsreglering blir samma värdeskillnadsfrågor aktuella. Oavsett transaktionsform råder i och för sig avtalsfrihet, men denna begränsas av statsstödsreglerna och kommunallagen, enligt följande.
Allmänt
När kommunen säljer, köper eller byter mark, oavsett om det är ett led i genomförandet av en detaljplan eller på annat sätt, är det viktigt att ett enskilt företag inte gynnas. Eftersom såväl EU:s statsstödsregler som kommunallagen (KL) begränsar kommunens möjligheter att sälja eller upplåta kommunens egendom till ett pris som är lägre än marknadspris är det nödvändigt att kommunen säkerställer att försäljningen eller upplåtelsen sker till marknadspris.
Enligt kommunallagen får en kommun inte gynna en enskild näringsidkare och kommunen måste vid fastighetsaffärer agera marknadsmässigt. Kommunallagen använder i och för sig inte uttrycket marknadsmässighet och ger inga närmare anvisningar om hur man ska nå dit. Istället hänvisar lagstiftaren till statsstödsreglerna. Statsstödsreglerna finns i artiklarna 107–109 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt (FEUF) som gäller i Sverige med anledning av Sveriges anslutning till Europeiska unionen. Kommunallagen var emellertid redan sedan tidigare anpassad till statsstödsreglerna.
Det finns en riklig praxis både från EU:s domstolar och svenska domstolar rörande den praktiska tillämpningen av statsstödsreglerna. För att förenkla tillämpningen har dessa sammanställts och förklarats närmare i ”EU-kommissionens tillkännagivande om begreppet statligt stöd som avses i artikel 107.1 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt”. Denna sammanställning kallas populärt Notion-of-aid eller helt enkelt bara NOA.
Tillämpningen av statsstödsreglerna finns också tydligt beskriven i Upphandlingsmyndighetens webbstöd på ett sätt som passar svenska förhållanden, se länkar nedan. I princip innebär det att kommunala fastigheter ska överlåtas till högstbjudande eller till det pris som anges av en oberoende värderare. Om en kommun ska köpa mark bör den vara värderad av en oberoende värderare. Detta gäller i enlighet med vad som beskrivits ovan även markbyten.
Beslut i planarbetet
Beslut inom ramen för kommunens planmonopol kan förändra värdet på mark som ägs av företag. Sådana värdeöverföringar är dock inte statsstöd så länge det är en fråga om myndighetsutövning som är objektiv och inte överför kommunala skattemedel till något företag.
Värdering
På vår webbplats kan du läsa mer om värdering, där konsultföretaget Svefa AB bland annat skriver att man vid värdering av en fastighet ska ta hänsyn till den värdepåverkan en fastighet får genom en detaljplan samt om plan- eller gatukostnader ingår eller tillkommer. Om det värde en fastighet kommer få genom en detaljplan inte går att utläsa i planarbetet, finns alltså risken att värderaren inte kan bedöma något värde. En annan risk skulle kunna vara att detaljplanen inte vinner laga kraft och att omständigheterna när den i ett senare skede väl gör det, medför att marken får ett annat värde än det som tidigare antagits.
Kopplingen mellan bytet och planarbetet
Det går att sälja eller byta oplanerad mark till det pris sådan mark värderas till trots att kommunen skulle kunna få mer betalt om marken först planerades för ett visst användningsområde. Om bytet eller försäljningen är kopplat till det kommande planbeslutet behöver dock det framtida värdet för marken efter planarbetet beaktas, något som kanske försvåras på grund av vissa värderingsprinciper, enligt vad som framgår i nästa stycke. När Europeiska kommissionen har prövat om ett markbyte och ett beslut att ändra markens användningsområde är kopplade till varandra har kommissionen utrett om parterna i bytesaffären vid tiden för bytet avsåg att ändra planbestämmelserna för den mark som skulle byta ägare. Kommissionen har bland annat beaktat om beslutet om bytesaffären och planbeslutet fattats av myndigheter som är oberoende av varandra och om besluten fattats i olika ärenden.
Utan värdering
Om en kommun köper, säljer eller byter fast egendom utan att en värdering eller ett öppet anbudsförfarande gjorts skulle det vid ett markbyte förenklat kunna innebära att om den mark kommunen tar emot i bytet visar sig bli mindre värd och den mark som frångår kommunen får ett högre värde efter att detaljplanen vunnit laga kraft, har kommunen inte bara gjort en dålig affär utan också gynnat en enskild näringsidkare och därmed brutit mot värderingsprinciper, kommunallagen och statsstödsreglerna. Värdeskillnaden behöver inte bara bestå i värdet från en byggrättsvärdering, utan kan även uppstå på grund av värderingsrättsliga principer om till exempel vinstdelning för tillskottsmark, eller kommunens möjlighet att avtala bort tillämpning av alternativvärdesprincipen, eller kanske till och med att kommunen kan få marken helt eller delvis utan kostnad genom ett exploateringsavtal.
Sammanfattning
Sammanfattningsvis blir slutsatsen att även i ett markbyte bör marken värderas av en oberoende värderare, för att kommunen ska vara säker på att man följer (eller inte bryter mot) kommunallagen, statsstödsreglerna och vedertagna värderingsprinciper.
Läs mer
På vår webbplats kan du läsa mer om Marknadsmässig försäljning av kommunal mark för bebyggelse och Marknadsmässigt pris utan anbudsförfarande eller värdering. Där går också att läsa om hur man gör en marknadsmässig värdering.
Vi skriver också om när vissa transaktioner med exploatören kan vara otillåtet statsstöd i samband med exploatering i vägledningen Allmänna anläggningar och samhällsfastigheter - Upphandling och statsstöd vid exploatering, se avsnitt 9.1.
Källhänvisningar
- 2 § lag (1994:1500) med anledning av Sveriges anslutning till Europeiska unionen
- 2 kapitlet 3 och 8 §§ samt 11 kapitlet kommunallagen (2017:725) – om att en kommun inte får gynna en enskild näringsidkare, likställighetsprincipen och ekonomisk förvaltning
- 4 kap. 28 § jordabalken (1970:994)
- Artikel 107.1 i EU:s funktionsfördrag (FEUF) – stöd som ges med hjälp av offentliga medel är förbjudet om det gynnar vissa företag eller branscher
- Kommissionens tillkännagivande om begreppet statligt stöd som avses i artikel 107.1 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt (NOA)
- Kommissionens beslut den 9 maj 2014, SA.26212, p, 129-133 och p. 134-137 (sid 119f)
- Proposition 2016/17:171, sidorna 150 - 154
- Folke Grauers, Fastighetsköp, 21 upplagan 2016, avsnitt 52, angående markbyten
- Folke Grauers, Jordabalk (1970:994) 4 kapitlet 28 §, Lexino 2024-08-09 (JUNO), angående markbyten
- Tom Madell och Olle Lundin, Kommunallagen (2024-01-22, Version 4A, JUNO) kommentaren till 2 kapitlet 3 §.
Lars
Jurist
03 september 2024
Fråga oss!
Våra öppettider gäller endast på helgfria dagar.