Försäljning av mark

Kan en kommun sälja mark med byggkrav för en symbolisk summa om det inte finns intresse för tomterna men kommunen önskar att dessa bebyggs typ lockpris. Marknadsvärdet med byggkrav är noll då marknad för tomter på platsen inte finns.

Hej Anders,

Tack för din fråga. Upphandlingsmyndigheten har i uppdrag att ge vägledning till kommuner och regioner i fråga om statsstödregleringen, men kan inte ge råd i enskilda fall och inte heller vad som gäller enligt kommunallagen. Eftersom din fråga rör tillämpningen av statsstödsreglerna kommer jag redogöra för vad som gäller allmänt om statsstöd och marköverlåtelse.

Vid en kommuns försäljning av allmänna tillgångar till det privata aktualiseras statsstödsreglerna och kommunallagen. För att en försäljning av mark ska utgöra ett statsstöd behöver fem kriterier vara uppfyllda. Det ska röra sig om att ett företag eller en bransch gynnas med allmänna medel på ett sätt som påverkar samhandeln och konkurrensen. Det kriteriet som aktualiseras vid fråga om prissättning av marken är om det bestäms till en nivå som innebär ett gynnande av köparen, vilket bedöms enligt principen eller metoden om en marknadsekonomisk aktör. Om ett överlåtelseavtal är sådant att en privat aktör som agerar under normala konkurrensförhållanden skulle ha accepterat villkoren är det inte statsstöd.

Allmänt om prissättning
För att ta reda på vad mark är värd finns i huvudsak två vägar, även om det är tydligt i praxis att det inte finns krav på ett särskilt förfarande så länge det går att belägga att resultatet är marknadsmässigt. Efter ett öppet anbudsförfarande kan man direkt konstatera att ett pris reflekterar marknadsvärdet, så länge det utförts på ett konkurrensutsatt, transparent, och villkorslöst sätt. Utan ett sådant återstår en oberoende expertvärdering. Kommissionen har i sitt tillkännagivande om begreppet statligt stöd angett att det för markförsäljning i princip räcker med en oberoende expertvärdering som utförs innan förhandlingarna om överlåtelsen för att fastställa marknadsvärdet på grundval av allmänt accepterade markandsindikatorer och värderingsstandarder.

Värdering av mark
Metodiken för en marknadsvärdebedömning av råmark eller byggrätter är vanligtvis ortsprismetoden, där jämförelser görs med noterade priser vid försäljningar av så långt möjligt jämförbara objekt. Som komplement används ofta en exploateringskalkyl, där slutsatser om objektets värde dras utifrån dess värde i färdigställt skick minskat med beräknade exploateringskostnader och vinst. I sammanvägningen av metodernas resultat läggs störst vikt vid ortsprismetoden, medan bedömningen enligt exploateringskalkylen normalt anses vara mer osäker och i huvudsak ses som en kontrollmetod. Viktiga parametrar i en värdebedömning av byggrätter är exempelvis läge eller mikroläge, marknadsförutsättningar, volym, prisutveckling, plan- och exploateringsförutsättningar et cetera. Vidare har fördelningen av plan- och gatukostnader stor inverkan vid beräkning av marknadsvärdet för tomtmark och byggrätter. Marknadsvärdet beror på i vilket skede av förädlingsprocessen som marken överlåts. Tidpunkten för marköverlåtelsen påverkar även fördelningen av kostnader för planläggning och utbyggnad av allmän plats. Om marken överlåts som färdig tomtmark så är det den som fick plannyttan respektive huvudmannen för allmän plats som ska ta på sig dessa kostnader. Plan- och gatukostnader beaktas då i prissättningen.

Om förutsättningar för ett anbudsförfarande inte föreligger behöver man säkerställa att det görs en oberoende värdering av en expert som tar hänsyn till eventuell detaljplan och övriga faktorer som inverkar på priset, för att kunna fastslå att marknadsvärdet för marken är noll.
Huruvida byggkrav skulle sänka markpriset kan Upphandlingsmyndigheten inte uttala sig om.

Dokumentation
Det är viktigt att dokumentera de överväganden som ligger till grund för att prissättningen är marknadsmässig. Det är därför av vikt att kommunens värderingsunderlag, beräkningar och förfaranden är öppna och tydliga.

Källor
Kommunallagen (2017:725), 2 kap. 8 § 2 stycket om förbudet mot att gynna enskilda näringsidkare
Kommissionens tillkännagivande om begreppet statligt stöd som avses i artikel 107.1 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt, oftast kallat NOA, p. 103 och avsnitt 4.2.

Läs mer
Upphandlingsmyndighetens vägledning om marknadsmässig försäljning av kommunal mark för bebyggelse, om olika sätt att säkerställa att marken överlåts till rätt pris.
En fråga i Upphandlingsmyndighetens Frågeportal om markbyten kan aktualisera statsstödsreglerna, som berör en del av riskerna med att överlåta utan värdering.

Med vänlig hälsning,