Marknadsmässigt pris via anbudsförfarande

Enligt Europeiska kommissionen kan statsstöd bara uteslutas genom ett anbudsförfarande om det konkurrensutsätts så att alla intresserade och kvalificerade anbudsgivare kan delta i förfarandet. Det innebär att det normalt krävs ett annonserat förfarande för att det ska vara fråga om en konkurrensutsättning som får betydelse för statsstödsbedömningen.

Kommissionens tillkännagivande om begreppet statligt stöd som avses i artikel 107.1 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt (2016/C 262/01 p. 90 NOA)

Enligt kommissionen ska alla intresserade anbudsgivare vid varje skede i anbudsförfarandet få:

• tillgång till information
• tillräckligt med tid
• tydlighet vad gäller urvals- och tilldelningskriterier

Vidare måste förfarandet annonseras på ett sätt som når alla som kan vara intresserade av att lämna anbud – även i förekommande fall för potentiella anbudsgivare som bedriver verksamhet på europeisk eller internationell nivå.

Annonserade förfaranden som uppfyller ovannämnda krav anses möta kravet på transparens.

Kommissionens tillkännagivande om begreppet statligt stöd som avses i artikel 107.1 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt (2016/C 262/01 p. 91 NOA)

Mer om de grundläggande EU-rättsliga upphandlingsprinciperna

Mer om olika upphandlingsförfaranden

Enligt kommissionen är ett anbudsförfarande för försäljning av tillgångar, varor eller tjänster villkorslöst när en potentiell köpare generellt har full frihet att förvärva de tillgångar, varor och tjänster som ska säljas och använda dem för sina egna ändamål, oavsett om denna potentiella köpare driver viss affärsverksamhet eller inte.

Om det å andra sidan krävs att köparen åtar sig särskilda förpliktelser till förmån för de offentliga myndigheterna eller med hänsyn till allmänintresset kan anbudet inte betraktas som villkorslöst. Detta gäller om det är förpliktelser som en privat säljare inte skulle ha krävt och som går utöver förpliktelser som härrör från allmän inhemsk lagstiftning eller ett beslut av planeringsmyndigheterna.

Kommunerna ansvarar för att planlägga hur mark får användas. Det gör att kommunerna inom ramen för genomförandet av översiktsplanen och detaljplanen kan ställa krav utan att de kraven hindrar att priset kan presumeras vara marknadsmässigt.

När offentliga organisationer säljer tillgångar, varor och tjänster bör det enda relevanta kriteriet för att välja köpare vara det högsta priset, även med beaktande av de begärda kontraktsvillkoren (till exempel säljarens försäljningsgaranti eller andra åtaganden efter försäljningen).

Endast trovärdiga och bindande anbud bör beaktas. Det innebär att det kan vara möjligt att bortse från det högsta budet om det framstår som klart högre än alla andra bud vid det offentliga anbudsförfarandet och klart högre än tillgångens uppskattade marknadsvärde med anledning av budets uppenbart spekulativa karaktär. 

Kommissionens tidigare meddelande om inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader (97/C 209/03) upphävdes. Det ersattes av kommissionens tillkännagivande om begreppet statligt stöd som avses i artikel 107.1 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt (2016/C 262/01). Av det tidigare meddelandet framgick att ”inskränkningar får införas för att förhindra olägenheter för allmänheten, för att skydda miljön eller för att undvika rena spekulationsanbud. Restriktioner som genom detalj- och regionplanläggning åläggs ägaren i enlighet med inhemsk lagstiftning om markanvändning påverkar inte erbjudandets villkorslösa karaktär.”

Motsvarande hänvisning till olägenheter för allmänheten och för att skydda miljön finns inte i det nu gällande tillkännagivandet om begreppet statligt stöd.

Upphandlingsmyndigheten bedömer dock att det fortfarande är möjligt att ställa villkor för att förhindra olägenheter för allmänheten och för att skydda miljön eller undvika rena spekulationsanbud inom ramen för ett förfarande som leder till att priset presumeras vara marknadsmässigt så länge som de EU-rättsliga principerna är uppfyllda.

Kommissionen anser att alla anbudsgivare ska behandlas lika i alla skeden av förfarandet om förfarandet ska leda till en presumtion för ett marknadsmässigt pris.

Likabehandling innebär att urvals- och tilldelningskriterierna ska fastställas innan anbudsförfarandet. Kriterierna ska vara utformade så att det är möjligt att jämföra anbuden och bedöma dem på ett objektivt sätt.

Mer om de grundläggande EU-rättsliga upphandlingsprinciperna

Mer om olika upphandlingsförfaranden

Om villkoren i de annonserade förfaranden som föreskrivs i direktiven om offentlig upphandling följs är de upphandlingsrättsliga principerna uppfyllda. Det finns då en presumtion för att förfarandet resulterar i ett marknadsmässigt pris.

Om det endast har inkommit ett anbud gäller presumtionen bara om förfarandet utformats så att det finns garantier för en verklig och effektiv konkurrens. Om det är uppenbart att endast en aktör realistiskt sett kan lämna in ett trovärdigt anbud gäller ingen presumtion för att förfarandet leder till ett marknadsmässigt pris.

Om förfarandet inte uppfyller de EU-rättsliga principerna finns det inte någon presumtion för att priset är marknadsmässigt. I sådana fall bör kommunen kontrollera att priset är marknadsmässigt på annat sätt.

Mer om olika upphandlingsförfaranden

Markanvisningstävlingar kan användas som öppna anbudsförfaranden för att säkerställa marknadsmässig prissättning, förutsättningarna för detta är beskrivet här ovan. 

Kommunen har dock flera olika roller att spela och ett lagstiftat ansvar som inte de privata markägarna har. Kommunen vill därför ibland kunna påverka gestaltning och hållbarhet på den byggnation som ska uppföras på den mark som ska säljas. Anbudsförfarande är då inte alltid det bästa verktyget.

Kommunen kan även använda en markanvisningstävling för att hitta hållbara exploateringslösningar. Inom ramen för planeringen av markanvisningstävlingen lyfter kommunen då fram sina hållbarhetsmål och ger byggherren möjlighet att föreslå hur projektet kan utformas för att bidra till dessa mål.

I detta sammanhang är det viktigt att notera att kommunen vid genomförandet av detaljplanen inte får ställa krav som strider mot förbudet mot kommunala krav på tekniska egenskaper i plan- och bygglagen (s.k. tekniska särkrav).

Upphandlingsmyndigheten har låtit fastighetskonsultbolaget Svefa Sverige AB ge exempel på hur kommuner säkerställer marknadsmässiga villkor vid markanvisningar. Av Svefas "Rapport om kommunala markanvisnings- och marköverlåtelseavtal" (11 april 2023) framgår att tre av de fyra kommuner som Svefa har tittat närmare på har tillämpat tävling som anvisningsförfarande. I samtliga dessa tre kommuner har kommunen själv låtit intern eller extern värderingsperson bedöma marknadsvärdet och satt det som en förutsättning i tävlingen.

Av rapporten framgår också att flera kommuner tillämpar markanvisningstävlingar i två steg. Härmed avses att respektive byggaktör i sin projektidé i steg ett får beskriva hur denne ska uppnå olika hållbarhetsnivåer. Kommunen utvärderar därefter inkomna projektidéer och lägger då stor vikt vid hur projektidén har formulerats. Sedan väljer kommunen ut två till tre aktörer som går vidare till steg två. I steg två lämnar byggaktörerna in en fullständigt utarbetad projekthandling som i princip ska kunna ligga till grund för ansökan om bygglov.

Kommuner och byggaktörer som Svefa Sverige AB har kontaktat lyfter fram det positiva med att markanvisningstävlingar sker i två steg. En viktig positiv faktor är att det första steget inte är så tids- och resurskrävande. Om det första steget är för omfattande i kombination med stor konkurrens kan det verka utestängande för små aktörer som saknar resurser. Det kan också underlätta för större aktörer som vill kunna delta i flera olika markanvisningstävlingar som överlappar varandra tidsmässigt.