Behov av bostäder för äldre på en svag bostadsmarknad

Kommunen ska skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och på olika sätt främja att ändamålsenliga åtgärder vidtas. Det kan ske genom åtgärder som möjliggör bostadsbyggande eller genom att främja en utveckling av det befintliga bostadsbeståndet.

Kommunen behöver också få tillgång till bostäder för att lösa särskilda bostadsbehov. Kommunernas generella ansvar enligt bostadsförsörjningslagen medför inte någon ovillkorlig rätt till bostad för alla men för vissa grupper finns en lagstadgad rätt till bostad.

Även i andra lagar finns bestämmelser som på olika sätt ger kommunen ett ansvar – eller i vissa fall befogenheter – när det gäller bostadsförsörjningen.

Om äldre inte kan flytta till tillgänglighets- eller åldersanpassade flerbostadshus har de inte möjlighet eller anledning att sälja sin tidigare bostad. Det innebär att dessa inte kan köpas av barnfamiljer som är i behov av större bostäder. Samtidigt kan det vara svårt för en barnfamilj att få banklån för att finansiera bygget av en ny villa på en marknad som kännetecknas av vikande efterfrågan.

Bristen på tillgänglighetsanpassade flerbostadshus för äldre kan alltså även försvåra inflyttning till kommunen och på så sätt bidra till fortsatt befolkningsminskning där. (Riksrevisionens rapport RIR 2014:2, Bostäder för äldre i avfolkningsorter, s. 59.)

För samhället i stort kan investeringar i flerbostadshus göra det möjligt för äldre personer att bo kvar längre i bostäder på den ordinarie bostadsmarknaden än vad som varit fallet om de hade bott kvar i en villa. Om det saknas tillgängliga bostäder i flerbostadshus skulle äldre komma behöva flytta till så kallat särskilt boende tidigare än vad som annars skulle behövas.

Biståndsbedömda särskilda boenden för äldre är inte en del av den ordinarie bostadsmarknaden och är kostsamma för kommuner. Detta kan vara särskilt kännbart för mindre kommuner där antalet personer i arbetsför ålder minskar.

Färre kommuninnevånare i arbetsför ålder leder till att kommunens beskattningsunderlag minskar. Samtidigt ökar kommunens kostnader för att ta hand om de äldre. Tillgängliga flerbostadshus för äldre i närheten av centralorten kan både skapa flyttkedjor som kan underlätta inflyttning och tillväxt, samt sänka exempelvis kommunens kostnader för bostadsanpassningsbidrag och hemtjänst.

På vikande bostadsmarknader kan kommuner därför ha samhälls- och kommunalekonomiska skäl att finansiera bostadsinvesteringar. Även i fall där sådana investeringar inte kan motiveras utifrån den avkastning som investeringen förväntas generera direkt i affärsverksamheten.

På svaga bostadsmarknader är det normalt det kommunala bostadsföretaget som har störst andel av hyresbostadsmarknaden och därmed bäst förutsättningar att skapa olika stordriftsfördelar i förvaltningen av hyresrätterna. Även kommunala bostadsföretag behöver dock få lönsamhet i sina investeringar.

Om det kommunala bostadsföretaget inte kan göra de bostadsinvesteringar som behövs enligt affärsmässiga principer behövs en utredning om förutsättningarna för marknadskompletterande åtgärder.

Den som fattar beslutet måste först ta ställning till om den lokala marknaden kan tillgodose bostadsbehovet för äldre. Om svaret på den frågan är nej uppstår ett antal följdfrågor:

• Vill kommunen finansiera nya bostäder för äldre trots att det inte är möjligt att få marknadsmässig avkastning på investeringen?
• Finns det positiva samhälls- och kommunalekonomiska konsekvenser som kan uppväga kostnaden för skattebetalarna?
• Ska upphandlingsregelverket tillämpas på en kommunal åtgärd av det här slaget?
• Hur gör kommunen för att säkerställa det bedömda bostadsbehovet för äldre med beaktande av andra tillämpliga regelverk?

Förstudie om bostäder för äldre på en svag bostadsmarknad