Beslut och vägval när det gäller bostäder för äldre på en svag bostadsmarknad

I modell 1 fattar kommunen och bostadsföretaget beslut om att kommunens bostadsföretag ska göra en olönsam investering i hyresbostäder och ges i uppdrag att tillhandahålla bostäderna till äldre. Kommunen finansierar investeringen och indirekt tjänsten genom att skjuta till kapital till företaget. Kapitalet täcker den förväntade skillnaden mellan bostadsfastighetens marknadsvärde och de totala kostnaderna för projektet. Ersättningen för det förväntade underskottet motsvarar med andra ord stödet. 

Bostadsföretaget upphandlar en byggentreprenad i form av uppförande, omfattande renovering eller omvandling av en bostadsfastighet. Kommunen anförtror bostadsföretaget att tillhandahålla bostäder för äldre i fastigheten som en allmännyttig tjänst.

Modell 1 kan användas när kommunen bedömer det som ändamålsenligt att det kommunala bostadsföretaget både äger och driver hyresbostadsverksamheten.

Modell 1: statsstöd till kommunens bostadsföretag för hyresbostäder för äldre på svaga bostadsmarknader

I modell 2a och 2b upphandlar kommunen en entreprenad för uppförande, renovering eller omvandling av en bostadsfastighet för att kunna tillhandahålla en allmännyttig tjänst i form av bostäder för äldre. Kommunen får sen inte använda fastigheten för annat ändamål än att erbjuda tjänster av allmänt intresse. Modellerna kan användas i situationen då kommunen avser att hålla ägandet av den aktuella fastigheten inom den nämndkontrollerade förvaltningen men låter driften av fastigheten (inklusive upplåtelsen av lägenheterna) skötas av bostadsföretaget.

I modell 2a ingår kommunen därefter ett avtal med bostadsföretaget att sköta den allmännyttiga tjänsten mot ersättning. I modell 2b hyr kommunen i stället ut fastigheten till sitt kommunala bostadsföretag som får i uppdrag att i andra hand tillhandahålla bostäderna till hyresgästerna. Genom avtalsvillkoren ersätter kommunen sitt bostadsföretag för kostnaderna för uppdraget.

Om transaktionen är upphandlingspliktig, behöver kommunen utöver förenligheten med upphandlingsreglerna även

• säkerställa förenlighet med 2 kap. 8 § kommunallagen
• se till att de så kallade Altmarkkriterierna är uppfyllda.

Detta för att undvika risken för otillåtet statsstöd.

Modell 2a och 2 b: statsstöd till hyresbostäder som ägs av den kommunala förvaltningen och upplåts till äldre personer på en svag bostadsmarknad

Modellerna förutsätter att transaktionerna inte är upphandlingspliktiga. Om transaktionen uppfyller kriterierna för upphandlingspliktiga kontrakt enligt lagen om offentlig upphandling (LOU) förutsätter modellerna att det så kallade Teckalundantaget i 3 kap. 11–16 §§ LOU eller någon annan undantagsgrund är tillämplig. Detta får särskilt stor betydelse för bostadsföretag som drivs i form av en stiftelse mot bakgrund av att vi bedömer att det sannolikt är svårt för en kommun att uppfylla det så kallade kontrollkriteriet vid ett avtal med en kommunal bostadsstiftelse.

Modell 2a och 2b innebär en ytterligare avtalsrelation än modell 1 genom det uppdragsavtal eller förstahandshyresavtal (avtal om blockhyra) som sluts mellan kommunen och bostadsföretaget. I förhållande till bostadsföretaget kräver statsstödsreglerna att kommunen kontrollerar att bostadsföretaget inte överkompenseras för uppdraget. I förhållande till den nämndkontrollerade förvaltningens roll som ägare av den subventionerade fastigheten krävs särredovisning och begränsningar i hur kommunen får använda sig av fastigheten.

Modell 1 förutsätter att stödbeloppet fastställs genom en trovärdig analys av fastighetens värde under hela dess ekonomiska livslängd. Modell 2a och 2b innebär att kommunen årligen kompenserar bostadsföretaget utifrån verksamhetens kostnader och intäkter. Kommunens kostnadskontroll av bostadsföretagets del i verksamheten är därför sannolikt enklare att göra inom ramen för modell 2a och 2b än i modell 1.

Valet av modell behöver göras med hänsyn till den kompetens som finns i bostadsföretaget respektive i den nämndkontrollerade förvaltningen. Samtliga modeller förutsätter därefter att finansieringen eller ersättningen ges med beaktande av statsstödsreglernas krav på kostnadskontroll och rapportering.

En skillnad mellan modell 1 och 2a samt 2b är att modell 1 gör det möjligt att ge det kommunala bostadsföretaget det här uppdraget till dess att fastighetens värde är fullt avskrivet medan modell 2a och 2b gör det möjligt för kommunen att låta det kommunala bostadsföretaget sköta verksamheten under tio år. Därefter krävs en ny bedömning av behovet och förutsättningarna samt ett nytt beslut.