Exemplet Bystad – en kommun med svag bostadsmarknad
- Generellt - Statsstöd
- Webbvägledning
Marknadskrafterna, inklusive de kommunägda bostadsföretagen, kan normalt tillgodose bostadsbehov för äldre utan offentlig finansiering, som kan vara statsstöd. En svag bostadsmarknad kännetecknas dock ofta av att det saknas tillgång till privat kapital för sådana investeringar. Här exemplifierar vi de ekonomiska och rättsliga förutsättningar som en kommun kan behöva ta ställning till om kommunen överväger att finansiera en investering.
Innehåll på denna sida
Mer stöd om regelverken
Stöd om processen
Situationen i kommunen Bystad
I den fiktiva kommunen ”Bystad” har det under en lång tid pågått en utflyttning av arbetskraft till närmaste centralort och få nya jobb skapas i kommunen. Risken för att det uppstår vakanser i flerbostadshus i kommunen bedöms av relevanta aktörer vara så hög att hyresintäkterna från uthyrningen av bostadslägenheterna i en bostadsfastighet under dess livslängd inte kan förväntas täcka kostnaderna för att bygga (och ”drifta”) bostäderna. Varken någon privat hyresvärd eller kommunens allmännyttiga bostadsaktiebolag har byggt några hyreshus på 30 år.
Bystads kommun konstaterar dock att det finns brist på tillgänglighetsanpassade lägenheter för äldre på den ordinarie bostadsmarknaden. Bystads kommun vill därför ge sitt kommunala bostadsaktiebolag i uppdrag att upphandla en byggentreprenad för sådana bostäder, trots att den investering som krävs inte är lönsam för bostadsaktiebolaget.
I ett sådant läge aktualiseras bland annat krav på att ta ställning till:
- om kommunen enligt upphandlingsreglerna får direkttilldela bostadsbolaget uppdraget att upphandla en byggentreprenad för sådana bostäder och sedan tillhandahålla dem till äldre hyresgäster
- fastighetstillgångarnas verkliga värde enligt redovisningsreglerna
- möjligheten till undantag från Allbolagens krav på att verksamheten ska bedrivas enligt affärsmässiga principer
- hur kommunen enligt statsstödsreglerna får kompensera sitt bostadsaktiebolag för det olönsamma uppdraget.
Hur dessa regelverk förhåller sig till varandra illustrerar vi även med ett exempel på en kalkyl för en olönsam nybyggnation.
Exempel på en kalkyl för en olönsam nybyggnation
Marknadsvärde utifrån förväntade hyresintäkter under byggnadens livslängd: 10.000.000 kr.
Produktionskostnad (inklusive förvärv av mark): 20.000.000 kr.
Skillnaden mellan kostnaderna för investeringen och marknadsvärdet på fastigheten efter entreprenaden är 10.000.000 kr.
Konsekvenser utifrån olika regler:
Upphandlingsreglerna
Offentlig finansiering kan omfattas av upphandlingsplikt om det är fråga om ersättning för en vara, tjänst eller byggentreprenad. Något upphandlingsförfarande behövs dock inte för interna kontrakt och hyresförhållanden. Däremot behöver upphandlingsreglerna alltid beaktas vid avtal med en extern part om en byggentreprenad.
Redovisningsreglerna
Nedskrivningsbehov av den nyckelfärdiga hyresbostadsfastigheten är då 10.000.000 kr. Detta påverkar balansräkningen i företagets redovisning och kan medföra krav på att upprätta en kontrollbalansräkning.
Allbolagen
Investeringen är inte förenlig med affärsmässiga principer men undantag är tillåtna så länge kommunen följer statsstödsreglerna.
Statsstödsreglerna
Ett statsstöd planeras med ett nominellt belopp på 10.000.000 kr. Stödet behöver utformas enligt villkoren i ett tillämpligt statsstödsundantag eller godkännas av EU-kommissionen innan finansieringen får genomföras.