Förstudie om bostäder för äldre på en svag bostadsmarknad

Ett investeringsbeslut som utgår från andra politiska överväganden än marknadsmässiga bedömningar bör grundas på en avvägning mellan

• de företagsekonomiska kostnaderna
• de samhällsekonomiska vinsterna
• bostadsbehovet i kommunen.

Kommunens beslutsfattare och styrelsen i kommunens bostadsföretag behöver ett väl underbyggt underlag för projektet. Om kommunen och företaget saknar egna erfarenheter av den här typen av projekt bör kommunen överväga att upphandla konsultstöd i form av en projektledare för att få goda förutsättningar för ett framgångsrikt bostadsprojekt. 

Förutom en projektledare med erfarenhet av nyproduktion av hyresrätter kan kommunen även behöva anlita arkitekt, juridiska rådgivare och en oberoende värderingsperson för fastighetsvärderingen samt upphandlingskonsulter. 

Kommuner med behov att planera för bostadsförsörjningen ska ha riktlinjer för bostadsförsörjningen. Dessa riktlinjer ska tas fram grundat på en analys av:

• den demografiska utvecklingen
• efterfrågan på bostäder
• bostadsbehovet för särskilda grupper.

Behov av bostäder för äldre på en svag bostadsmarknad

Marknadskompletterande finansiering förutsätter att bostadsbehovet inte tillgodoses av marknaden. Underlaget bör därför innehålla en analys av den lokala bostadsmarknaden. En sådan analys bör kommunen ha gjort i samband med framtagandet av kommunens riktlinjer för bostadsförsörjningen. I Boverkets handbok för kommuners planering av bostadsförsörjningen finns stöd om vad en sådan marknadsanalys bör innehålla.

Det finns även statlig finansiering som en kommun kan efterfråga för olika typer av marknadskompletterande åtgärder på svaga bostadsmarknader. De modeller som vi tagit fram i detta webbstöd bygger delvis på det arbetssätt som Statens Bostadsomvandling AB tillämpar för sina investeringsbeslut. Kommuner som är intresserade av att omvandla fastigheter till bostäder för äldre kan vända sig till Statens Bostadsomvandling AB för att få hjälp med hela projektet, inklusive dess finansiering.

Kommuner med svaga bostadsmarknader kan även söka statsbidrag från Boverket. Dessa statsbidrag förutsätter dock att kommunen tillämpar något undantag från statsstödsreglerna.

Utöver de ovan nämnda statliga åtgärderna som tar sikte på kommuner med svaga bostadsmarknader finns även andra stöd som exempelvis kommunala bostadsföretag kan söka. Boverket har mer information om dessa stöd. Det kan finnas möjligheter för en kommun med en svag bostadsmarknad att få del av statliga åtgärder som kan bidra till att tillgodose bostadsbehovet eller bidra till kommunens finansiella kostnader för investeringen. Det statliga bolaget Statens Bostadsomvandling AB har ett allmännyttigt uppdrag att finansiera den typ av investeringar som det här webbstödet avser. Även Boverket har en budget för stöd till kommuner med svaga bostadsmarknader. Inom ramen för förstudien bör projektgruppen utreda möjligheten till statlig finansiering eller medfinansiering.

Statens Bostadsomvandling AB (Sbo) är ett av staten helägt statligt aktiebolag med ett särskilt samhällsuppdrag: att tillhandahålla en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse.

Sbo bygger om befintliga fastigheter för att kommuner ska kunna erbjuda äldre personer fler tillgängliga bostäder till överkomlig hyra. Sbo arbetar i huvudsak med att omvandla befintliga fastigheter till tillgänglighetsanpassade och moderna lägenheter. Syftet är att i samarbete med kommunen och dess bostadsbolag öka rörligheten på en svag bostadsmarknad och stötta kommuner med en bättre bostadsförsörjning.

Så går det till:

• Insatsen planeras gemensamt
• Sbo förvärvar fastigheten och finansierar hela ombyggnationen.
• Ett långsiktigt samarbete tryggas mellan Sbo och kommunen med blockhyresavtal.

Ta gärna del av andra kommuners erfarenheter och läs mer om Sbo:s arbetsmodell, från inledande möte till fastighetsförsäljning samt samarbetet med andra på Statens Bostadsomvandlings webbplats.

Boverket får lämna statsbidrag till kommuner med svag bostadsmarknad i två fall:

• stöd till undsättning eller omstrukturering av kommunala bostadsföretag i ekonomiska svårigheter
• stöd till företag som tillhandahåller bostadstjänster av allmänt ekonomiskt intresse.

Bidraget får endast lämnas om det vid en samlad bedömning framkommer att kommunen inte kan bära kostnaden för stödet och att andra åtgärder inte är tillräckliga.

Statsbidrag till kommuner med svag bostadsmarknad (Boverkets webbplats)

Förutsättningen för bidrag till en kommun för stöd till undsättning eller omstrukturering av kommunala bostadsföretag är att stödet godkänts av Europeiska kommissionen. Stödet måste godkännas av kommissionen i det enskilda fallet.

Villkor för att få stöd godkänt av kommissionen

Förutsättningen för bidrag till en kommun för stöd till företag som tillhandahåller bostadstjänster av allmänt ekonomiskt intresse är att stödet lämnas i enlighet med SGEI-de minimisförordningen (kommissionens förordning 360/2012), eller lämnas i enlighet med SGEI-beslutet (kommissionens beslut 2012/21/EU).

Villkoren för SGEI de minimis-stöd

Villkoren i SGEI-beslutet

Kommuner och kommunala bostadsföretag omfattas av upphandlingsreglerna. Upphandlingsreglerna innebär att offentliga kontrakt ska konkurrensutsättas. Innan en kommun väljer att investera i ett kommunalt bostadsföretag måste kommunen därför ta ställning till om investeringen i sig kan utgöra ett uppdrag mot ersättning som kan aktualisera upphandlingsregelverket.

1.  Innebär upplägget att det är ett uppdrag mot ersättning och därmed ett upphandlingspliktigt kontrakt?
2. Är kontraktet undantaget från upphandlingsplikt med stöd av det så kallade Teckalundantaget (3 kap. 11 – 16 §§ LOU) eller på någon annan grund?

Om svaret på fråga 1 är ja och svaren på fråga 2 är nej rör det sig om ett kontrakt som ska upphandlas enligt ett upphandlingsförfarande i LOU. Om transaktionen är upphandlingspliktig, behöver kommunen se till att kontraktet konkurrensutsätts på ett sådant sätt att de så kallade Altmarkkriterierna är uppfyllda, för att undvika risken för otillåtet statsstöd.

Om svaret på fråga 1 i stället är nej aktualiseras däremot inte upphandlingsreglerna. Detsamma gäller om svaret på fråga 1 skulle vara ja och svaret på fråga 2 är ja. I dessa fall kan man alltså gå vidare och utreda om förutsättningar i övrigt finns att få till stånd en finansieringslösning genom statsstöd.

Definition av upphandlingspliktiga kontrakt

Upphandlingsreglerna och investeringar på svaga bostadsmarknader

Kommunen gör en bedömning av vilken typ av boende som efterfrågas av målgruppen samt hur hög hyra som de tilltänkta hyresgästerna är beredda att betala.

En väl underbyggd förstudie bör ta ställning till ändamålsenligheten för möjliga fastigheter. Investeringen bör göras på en fastighet där efterfrågan kan förväntas vara stabil över tid, trots den rådande urbaniseringstrenden. En attraktiv fastighet för hyresbostäder med ett attraktivt läge innebär att hyresintäkterna från driften av fastigheten kan förväntas bli så höga som möjligt. Hyresintäkterna begränsar behovet av stöd från kommunen till det minsta möjliga.

Kommunen behöver hitta ett attraktivt boendekoncept som kan stå sig över lång tid, och utreda hur stort inslaget av stöd kommer att bli om hyrorna ska vara överkomliga. Storleken på det stöd som kommunen kommer lämna beror på hur höga hyror som kan tas ut av de boende och den förväntade vakansgraden i de nya bostäderna eller den ombildade fastigheten.

Hyrorna i nybyggda hyresbostäder som omfattas av bruksvärdessystemet kan förväntas vara väsentligt högre än hyrorna för andra hyresrätter som finns i kommunen. Även hyrorna i lägenheter med presumtionshyra kan förväntas vara väsentligt högre.

I statsstödssammanhang, och för trovärdigheten i affärsplanen, finns det fördelar med att anlita oberoende auktoriserade värderingspersoner för en preliminär fastighetsvärdering. En fastighetsvärdering efter att entreprenaden har färdigställts möjliggör även en redovisning av fastighetens verkliga värde enligt redovisningsreglerna. Oberoende och interna värderingspersoner auktoriseras av organisationen Samhällsbyggarna.

Om värdering och investering på Sveriges Allmännyttas webbplats

Redovisningsreglernas effekter på investeringar på svaga bostadsmarknader

Även produktionskostnaderna måste anpassas för att möta behovet. Ett kostnadseffektivt projekt förutsätter att alla som berörs av projektet involveras i att ta fram ändamålsenliga upphandlingsdokument följt av en upphandling av entreprenaden. Detta är aktuellt oavsett om det handlar om att omvandla en befintlig byggnad till tillgängliga hyresbostäder eller att uppföra en helt ny byggnad.

På vår webbplats finns mycket stöd för att underlätta upphandling. Vi kan dock inte ge råd i enskilda fall, vilket innebär att kommunen behöver ha tillgång till upphandlingskompetens för att göra goda entreprenadupphandlingar.

Sveriges Allmännytta och Sveriges kommuner och regioner (SKR) har ramavtal för nyproduktion av hyresbostäder som uppfyller moderna tillgänglighetskrav.

SKR:s ramavtal för bostadshus

Sveriges Allmännyttas ramavtal, Kombohus

Utifrån de förväntade hyresintäkterna och de totala kostnaderna kopplade till projektet tar projektgruppen fram en budget.

Beslutsfattarna bör få en god uppfattning av kostnader och intäkter för att kunna fattat ett väl underbyggt beslut. Tydliga upphandlingsdokument och en god marknadsanalys är två förutsättningar för att kunna bedöma de förväntade kostnaderna för entreprenadupphandlingen. Ytterligare kostnader för projektet kan tillkomma, exempelvis kostnader för fastighetsförvärv och konsulter.

En preliminär fastighetsvärdering kan vara ett bra underlag för att fastställa förväntade hyresintäkter.
Mellanskillnaden mellan förväntade kostnader och förväntade intäkter avgör hur stort stöd det är fråga om.

När entreprenaden är färdigställd och bostäderna kan hyras ut till målgruppen kan det slutliga stödbeloppet fastställas. Det görs genom den fastighetsvärdering som fastställer fastighetens verkliga värde. Det slutliga värdet på fastigheten ska även redovisas i årsredovisningen.

På vikande bostadsmarknader kan vissa bostadsinvesteringar inte motiveras utifrån den avkastning som investeringen genererar direkt i affärsverksamheten. Kommuner kan däremot ha samhälls- och kommunalekonomiska skäl att finansiera bostadsinvesteringen. Ett politiskt beslut om investeringar som inte väntas ge affärsmässig avkastning bör motiveras av sådana samhällsekonomiska hänsyn. Det finns utredningar som man kan ta del av för att få stöd i sådana bedömningar.

Kommuner ska tillgodose det lokala allmänintresset och får bara lämna stöd till enskild näringsverksamhet om det finns synnerliga skäl. Detta enligt 2 kap. 8 § kommunallagen (2017:725).

Kommuner med svaga bostadsmarknader har ofta ett kommunalt bostadsaktiebolag eller en kommunal bostadsstiftelse. Stöd till kommunens egen bostadsstiftelse eller bostadsaktiebolag omfattas inte av förbudet mot stöd till enskild näringsverksamhet.

Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag omfattas av lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (Allbolagen). Företagen som omfattas av Allbolagen ska kommunen styra enligt affärsmässiga principer. Investeringar som inte förväntas ge marknadsmässig lönsamhet är inte förenliga med affärsmässiga principer. Allbolagen ger dock möjligheter till undantag från kravet på affärsmässiga principer om statsstödsreglerna följs. Vi bedömer därför att det kan vara möjligt för en kommun att lämna kommunalt statsstöd till sitt eget bostadsföretag, vilket vi utvecklar på en separat webbsida.

Affärsmässiga principer och stöd enligt Allbolagen

Statsstödsreglerna ska se till så att det offentliga inte ger vissa företag konkurrensfördelar om det inte är nödvändigt för att nå viktiga politiska mål. Kommunen och dess bostadsföretag kan följa statsstödsreglerna antingen genom att undvika att lämna statsstöd till bostadsverksamheten – det vill säga genom att följa affärsmässiga principer i transaktioner mellan kommunen och företaget – eller genom att utforma stödet enligt statsstödsreglerna.

Modellerna i detta webbstöd bygger på att kommunen lämnar ett statsstöd i form av ersättning för en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse (SGEI).

Statsstödsreglernas effekter på investeringar på svaga bostadsmarknader