Statsstöd till kommunens bostadsföretag för hyresbostäder för äldre på svaga bostadsmarknader (Modell 1)

Kommunen behöver fatta flera olika beslut när man med hjälp av kommunalt statsstöd ska investera i hyresbostäder för äldre på en svag bostadsmarknad. Besluten kan fattas på olika nivåer i kommunens organisation enligt beslutad delegationsordning. Besluten kan exempelvis fattas av kommunfullmäktige, kommunstyrelsen, eller av en kommunal nämnd (behörigt organ).

I förstudien ska kommunen och bostadsföretaget ha förberett upphandlingen av entreprenaden avseende bostadsbyggandet, upprustningen, anpassningen eller fastighetsomvandlingen. 

Upphandling av byggentreprenad och anläggningar

Mot bakgrund av det underlaget ska det nu finnas förutsättningar för kommunen att fatta beslut om att med hjälp av kommunalt statsstöd investera i lägenheter för äldre. Den här typen av statsstöd måste rikta sig mot en grupp personer där det finns ett allmänintresse att trygga tillgången till bostäderna. 

När det gäller äldre personer finns det ingen exakt ålder i statsstödsreglerna för när ett sådant allmänintresse finns. Regeringen har dock ansett att det kan vara en allmännyttig tjänst att i det ordinarie bostadsbeståndet tillhandahålla lägenheter för hyresgäster som är 65 år eller äldre. 

Om kommunen vill att bostadsföretaget ska kunna hyra ut lägenheterna till ett bredare kundunderlag kan även andra grupper av hyresgäster som har svårt att få tillgång till bostäder i kommunen anges (exempelvis anvisade nyanlända enligt anvisningslagen, personer med nedsatt funktionsförmåga, unga personer eller studerande). 

I sista hand fördelas lägenheterna enligt sedvanliga fördelningsprinciper för kommunens övriga lägenheter. Det måste dock huvudsakligen vara personer i de utpekade målgrupperna som hyr lägenheterna för att det ska vara fråga om en tjänst som får subventioneras enligt statsstödsreglerna. 

Statsstödsreglernas effekter på investeringar på svaga bostadsmarknader

Efter att behörigt organ i kommunen har fattat sitt beslut måste även bostadsföretaget fatta de beslut som krävs. Ägarstyrning sker normalt genom beslut på en extra bolagsstämma. Men bostadsföretaget behöver även fatta beslut om att genomföra investeringen och att upphandla entreprenaden av bostadsbyggandet eller fastighetsomvandlingen. 

Allmännyttiga bostadsaktiebolag bör normalt kunna tillhandahålla dessa bostäder inom ramen för sitt allmännyttiga uppdrag. Vid behov kan bolagsordning och ägardirektiv behöva ses över eftersom detta uppdrag inte utförs enligt affärsmässiga principer utan inom ramen för EU:s statsstödsregler.

SKR:s vägledning Principer för styrning kommun- och regionägda bolag

Innebörden av de beslut och den officiella handling som krävs enligt statsstödsreglerna kan kommunen välja att formulera av utifrån de exempel som anges här.

Exemplen avser

• Beslutsprotokollsformulering avseende kapitaltillskott till bostadsföretaget.
• Beslutsprotokollsformulering avseende att förordna företaget att utföra en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse.
• Den officiella handling som behöver upprättas och göras bindande för företaget enligt statsstödsreglerna.

De statsstödsrättsliga kraven på vad som ska ingå i ett förordnande om en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse är för omfattande för att passa in i beslutsprotokollet hos behörigt organ. Vi ger därför även ett exempel på en officiell handling som kan bifogas beslutsprotokollet. 

Notera att vårt exempel endast är avsett att illustrera vad förordnandet bör innehålla, att det inte bör uppfattas som färdig formulering och att det inte är det enda möjliga sättet att hantera dessa frågor på.

Vi beskriver här hur ett behörigt organ inom kommunen kan utforma ett förordnande av tjänst av allmänt ekonomiskt intresse för att finansiera marknadskompletterande nybyggnation, omfattande anpassning, upprustning eller omvandling av en fastighet till en bostadsfastighet med lägenheter för äldre på en svag bostadsmarknad. 

I punkterna 1 – 9 redogör vi för vad som utifrån statsstödsreglerna behöver finnas med i det underlag som behörigt organ fastställer i punkten 4 i ovanstående exempel på det beslut som behörigt organ kan fatta.

I egenskap av ägare till bostadsföretaget [X], ålägger kommunen företaget uppdraget att tillhandahålla lägenheter för äldre i fastigheten [F]. Åläggandet görs bindande för företaget genom ett avtal eller ett beslut på bolagsstämman. Kommunen ersätter bostadsföretaget för kostnaderna för uppdraget genom ett statsstöd i form av ersättning för en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse. Det kan vara lämpligt att bifoga beslutet till kommunens riktlinjer för bostadsförsörjningen. 

De boende i den verksamhet som definieras som en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse ska vara i behov av lägenheten av anledningen att de har uppnått en ålder av [65 år] eller mer, i andra hand att de tillhör andra grupper av hyresgäster som har svårt att få tillgång till lägenheter i kommunen (exempelvis anvisade nyanlända enligt anvisningslagen, personer med nedsatt funktionsförmåga, unga personer eller studerande). I sista hand fördelas lägenheterna enligt sedvanliga fördelningsprinciper för kommunens övriga lägenheter.

På webbsidan om statsstödsreglerna förklarar vi förutsättningarna för att upplåta de aktuella lägenheterna till andra än de utpekade målgrupperna. 

Statsstödsreglernas effekter på investeringar på svaga bostadsmarknader

Kommunen finansierar bostadsföretagets investering genom att skjuta till kapital. Värdet av det statsstöd som kommunen beslutar om, ska fastställas som mellanskillnaden mellan förväntade kostnader plus en vinst som inte överstiger statsskuldsräntan plus en procentenhet och förväntade intäkter. Enklaste sättet att räkna på detta är att räkna ut skillnaden mellan fastighetens verkliga värde efter entreprenaden enligt ett värderingsutlåtande från en auktoriserad värderingsperson och kostnaderna för entreprenadupphandlingen och förvärvet av fastigheten. 

Eftersom det tar lång tid innan entreprenaden är färdig och fastighetens verkliga värde kan fastställas bör en preliminär värdering göras utifrån de förutsättningar som är kända vid tiden för investeringsbeslutet.

Kommunens samlade finansiering av kostnaderna för att tillhandahålla bostäderna får dock aldrig överstiga dessa kostnader och en vinst motsvarande statsskuldsräntan och en rimlig vinst (rimlig vinst är antingen schablonvärdet en procentenhet eller den procentenhet som kan motiveras utifrån den risk bostadsföretaget tar). 

De kostnader och intäkter som kan kopplas till uppdraget ska redovisas separat i bostadsföretagets årsredovisning på ett sätt som klargör vilken verksamhet som finansieras med statsstöd. Denna redovisning ska även göras tillgänglig för allmänheten. 

Om det visar sig att överskottet från uppdraget överstiger det förväntade överskottet ska mellanskillnaden återbetalas till kommunen. En kontroll av detta ska göras åtminstone vart tredje år. [N N, exempelvis företagets revisor] ska utföra granskningen. 

För det fall uppdraget upphör innan investeringen är avskriven behöver det kvarvarande stödet i fastigheten återbetalas till kommunen eller kopplas till ett nytt kommunalt statsstödsbeslut. 

Detta beslut ska omprövas i samband med att kommunen antar nya riktlinjer för bostadsförsörjningen enligt lag (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Uppdraget som beslutet innebär för det kommunala bolaget eller stiftelsen får inte avse en tid som är längre än investeringens avskrivningstid. 

Beslutet om att anförtro uppdraget att utföra den enligt ovan definierade tjänsten av allmänt ekonomiskt intresse innebär samtidigt ett bindande åtagande ifrån det kommunala bostadsföretagets sida. Åtagandet är inte förenligt med affärsmässiga principer. Det bör därför beslutas av bolagsstämman och skrivas in i företagets bolagsordning eller ägardirektiv om det är fråga om ett bostadsaktiebolag. Så är dock bara fallet om uppdraget inte ryms inom ramen för bostadsföretagets nuvarande uppdrag. För stiftelser kan motsvarande formuleringar exempelvis föras in i ett avtal. 

SKR:s vägledning Principer om styrning kommun- och regionägda bolag

Underlag som rör ersättningen för att utföra tjänsten, särredovisning och övriga bedömningar som är kopplade till efterlevnaden av Europeiska unionens statsstödsregler måste sparas av kommunen och företaget i minst 10 år från att uppdraget att tillhandahålla tjänsten har upphört. 

Uppdraget att uppföra och tillhandahålla bostäderna gäller i [antal] år från dagen för behörigt organs antagande av detta beslut. Not: Uppdraget får inte vara längre än fastighetens avskrivningstid.