Redovisningsreglernas effekter på investeringar på svaga bostadsmarknader
- Generellt - Statsstöd
- Webbvägledning
Redovisningsreglerna bygger på att företag redovisar sina tillgångars återvinningsvärde. Om återvinningsvärdet är lägre än produktionskostnaderna går det inte att göra företagsekonomiskt lönsamma investeringar i hyresbostäder. Om investeringar görs trots det måste företaget hantera en kostnad i form av en nedskrivning av värdet på fastigheten.
Innehåll på denna sida
Mer stöd om regelverk vid en olönsam bostadsinvestering
Stöd om processen
Vår bedömning
Upphandlingsmyndigheten anser att osäkerheten kring värderingen av en fastighet på en svag bostadsmarknad och redovisningsreglernas utgångspunkt i att värdera fastighetstillgångarna enligt det pris som tillgången skulle kunna säljas för innebär att det inte är möjligt att sätta ett likhetstecken mellan marknadsvärde i statsstödsrättslig bemärkelse och värdet som ska redovisas i årsredovisningen. Vad som är ett statsstöd är ytterst en bevisfråga som bygger på vad ett privat företag i motsvarande faktiska och rättsliga situation hade gjort för bedömning. Uppgifterna i företagets redovisning kan dock ha stor betydelse för statsstödsbedömningen.
Redovisningsreglernas värderingsprinciper
Anläggningstillgångar ska redovisas till anskaffningsvärde om inte tillgångens bestående värde avviker från detta. Detta regleras i 4 kap. årsredovisningslagen (1995:1554). Vid redovisningen ska god redovisningssed tillämpas.
När det gäller värderingsprinciperna gäller sedan 2005 den internationella redovisningsstandarden IAS 40. Sedan 2014 är Bokföringsnämndens rekommendationer om fastighetsvärdering, det så kallade K3-regelverket, tvingande för större hyresbostadsföretag.
Enligt Bokföringsnämndens rekommendationer ska ett företag skriva ned värdet av en tillgång om återvinningsvärdet är lägre än tillgångens redovisade värde. I det fallet ska det redovisade värdet skrivas ned till återvinningsvärdet.
Fastighetens återvinningsvärde
Problemet för svaga bostadsmarknader ur värderingssammanhang är att det finns få transaktioner att jämföra med när fastigheten ska värderas. Det gör att det är svårt att få en bra värdering utifrån gängse värderingsmetoder. Värdering behöver då göras utifrån värdering av transaktioner på liknande orter eller direkt mot nyttjandevärdet, det vill säga förväntade kassaflöden utifrån en fullständig affärsplan och investeringskalkyl.
Vad är återvinningsvärdet?
Återvinningsvärdet är det högsta av tillgångens verkliga värde och dess nyttjandevärde. Verkligt värde är det pris som man beräknas kunna få vid en försäljning, med avdrag för försäljningskostnader. Nyttjandevärdet är nuvärdet av framtida kassaflöden som en tillgång väntas ge upphov till.
Anskaffningsvärde får tillämpas i stället för återvinningsvärdet vid nedskrivning av anläggningstillgångar som används i verksamhet som omfattas av självkostnadsprincipen i 8 kap. 3 c § kommunallagen (1991:900) eller motsvarande bestämmelser i annan lag, se punkterna 37.23–37.27 i BFNAR 2017:2.
Återvinningsvärde är jämförbart med begreppet marknadsvärde som är vanligt i statsstödssammanhang. Det går dock inte att sätta ett likhetstecken mellan redovisat värde och marknadsvärdet enligt statsstödsreglerna.
Nedskrivning av värdet på fastigheten
Om återvinningsvärdet är lägre än produktionskostnaderna är investeringen i hyresbostäder inte företagsekonomiskt lönsam. Om investeringar görs trots det måste företaget hantera en kostnad i form av en nedskrivning av värdet på fastigheten.
Vad är en nedskrivning?
Begreppet nedskrivningar används inom redovisning och syftar på att det bokförda värdet skrivs ned för att bättre återspegla marknadsvärdet. Det innebär att om återvinningsvärdet är lägre än redovisat värde på balansdagen ska fastighetens värde normalt skrivas ned i samband med att detta konstaterats. Det gäller såvida inte avvikelsen är oväsentlig, eller möjligen faller inom ramen för ett normalt osäkerhetsintervall som gäller vid fastighetsvärdering.
Inte möjligt med längre avskrivningstider eller lägre ränta
Bokföringsnämnden har låtit utreda möjligheterna att, inom ramen för redovisningsreglerna, medge längre avskrivningstider eller lägre diskonteringsränta vid nedskrivningsbedömningen av bostadsfastigheter. Bokföringsnämnden fann att sådana avsteg inte var möjliga. Av underlagsrapporten (bilaga 2 till Bokföringsnämndens analys) framgick att kompletterande utredning om EU:s statsstödsregler behövdes (BFN Dnr 2019:97). Detta är en del av bakgrunden till att Upphandlingsmyndigheten har tagit fram denna vägledning.
Minska risken för nedläggning på grund av nedskrivning
Stora nedskrivningsbehov kan innebära att företaget behöver lägga ned sin verksamhet. De modeller för kommunalt statsstöd som vi redogör för är utformade utifrån hur kommunalt bostadsstöd kan ges på ett sätt som möter bostadsbehoven på svaga bostadsmarknader utan att det får oönskade konsekvenser för bostadsföretagen till följd av redovisningsreglerna.
Nordlund, Bo, Anskaffningsvärde, avskrivning och nedskrivning – bostadshus, 2020-02-07